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海外株式投信評価額(2011.01.21現在)

kage

2011/01/22 (Sat)

住居は持ち家か賃貸かという選択は多くの人にとって一生の大きな選択であろうと思います。私自身は今のところ「信念を持って賃貸」という立場を貫いているのですが資産運用に正解がないのと同じように持ち家か賃貸かの選択も個々のリスク許容度、ライフスタイル、価値観などにより最適の解が異なるのが現実であろうと思います。実は先日、参加した新年会でたまたまマンション購入の話題になりその中で住宅ローンについて私は過去に聞いたうろ覚えの知識で「確か固定金利でも35年ローンだと実際に借りた金額の2倍を返済することになるんですよね?」という発言をしました。しかし後になって超低金利時代の今もこの計算で合っているのかが気になりフラット35のサイトで計算してみると意外な答えが返ってきました。

今回調べてみてまず驚いたのが金利の低さでした。35年固定金利でも今は年2.5%を下回る金利を提示している金融機関も複数存在するのですね。そこで3,000万円の借り入れを固定金利年2.5%の35年ローンで返済する条件で計算してみると以下の解答が導き出されました。

毎月返済額10万8千円(ボーナス時加算はゼロ)、総返済額4,505万円

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つまり私が新年会で発言した「固定金利でも35年ローンだと実際に借りた金額の2倍を返済することになる」はすっかり過去の間違った認識になっており現状では35年ローンでも1.5倍の返済で済むのですね。あの時の話題に加わっていた方々には再度お会いした時に間違った認識であったことを謝罪して訂正しなければなりませんね。それにしても世界的な超低金利の影響が借り手側に圧倒的有利な環境を創り出していることに今さらながらに驚きました。年利固定2.5%で35年ローンという好条件を目の当たりにすると信念を持って賃貸派を自認している私でも信念が揺らぎそうになります。デフレでは貯蓄が有利、インフレでは借金が有利という経済学の原則を基に考えるなら将来的にインフレの到来を予測するのであれば現時点で持ち家という選択をするのも十分にありだと思いました。インフレになっても固定金利は変わりませんが賃貸料は上昇しますからね。

それでは超低金利時代の今なら無条件で持ち家が有理かというと必ずしもそうではないような気がします。長期投資を実践している方なら分散投資の重要性を十分に理解されていると思いますが持ち家では一般的に自分の資産に占める不動産の割合が突出して大きくなってしまいます。この一点集中投資状態をどう判断すべきか?自分のリスク許容範囲か?をまずじっくりと考えてみる必要があると思います。また少子高齢化がこれから本格化する日本では基本的に不動産に対する需要は低下すると思われます。最近の不動産市場の動向を見ると首都圏などの便利な場所の価格は上昇に転じていますが地方の不便な場所の価格は今なお下落を続けています。つまり購入した場所や条件によっては将来的に資産価値が著しく毀損する可能性も否定できません。あと私自身が持ち家に否定的な一番の理由はライフスタイルを縛られることです。長い人生ではその時その時に適したライフスタイルがあるのが当然ですが持ち家だとそれが著しく制限されることになりかねません。ですから私自身はその時々のライフスタイルに合わせて賃貸物件を渡り歩いて最終的には高齢者の居住に適した高専賃(高齢者専用賃貸住宅)に住むのが理想であると考えています。高齢化時代を迎える日本ではバリアフリーなどの高齢者対策がこれからますます重要になってきます。実際に住居の中のちょっとした段差や階段につまずいて高齢者が大ケガをするケースは多いと聞きます。持ち家だとバリアフリーにリフォームするのにまた莫大な費用がかかりますが賃貸であれば住み替えで臨機応変に対応が可能です。

ところで上記の試算のように3,000万円借りて月々の返済額が10万8千円であれば「今の家賃が10万8千円であれば3,000万円のマンションを買った方が得」と考える方も多いのではないかと思います。そういうセールストークを使う不動産業者も多いでしょう。しかし上記試算をよくご覧になっていただければ分かるように総返済額は4,505万円なのです。つまり月額10万8千円の対象はあくまでも4,505万円なのですから今の家賃と比較するのであれば10万8千円÷1.5=7万2千円の家賃を払うのなら3,000万円の物件を買った方が良いという判断をすべきであることがわかります。この比較対象は間違えないように気を付けたいものですね。

しかし一般的に新築の物件でも35年たてば建物の資産価値は基本的にゼロです。つまり残るのは土地の価値のみでマンションであれば事実上賃貸と購入の差はほとんどないと考えるのが妥当です。それなら上記の例で月々10万8千円の返済で3,000万円のマンションを購入した人と月々7万2千円の家賃で毎月差額の3万6千円を積み立て投資した人を比較してみるとどうでしょう。前者は基本的に住居の資産価値はゼロで按分された土地の所有権だけが資産として残ります。後者は住居は相変わらず賃貸ですが元本1,500万円分の運用資産が残ります。さて皆さんならどちらを選択されますか?

マネックス証券
MX110121

SBI証券
ET110121

昨日の日本株の急落は厳しかったですね。私は調子に乗って純銀上場信託(現物国内保管型)(1542)とJASDAQ-TOP20上場投信(1551)を拾いまくって下落を続ける株価を見ながら真っ青になってしまいました。これで欧米の株も連れ安してしまったら月曜日は大規模な損切りも覚悟しなければならないと思っていたのですが幸い欧米の株式市場は何事もなかったような平静さを保っておりまずは一安心です。もしかすると金曜日に拾ったポジションはお宝になるかも知れませんが調子に乗りすぎてちょっと膨らませすぎたので月曜の寄り付きが高ければとりあえずポジション調整に動くつもりです。



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