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好機到来?不動産投資を考える

kage

2005/09/21 (Wed)

バブル経済の崩壊により日本の土地神話も崩壊しました。その結果、バブルの中で積極的に不動産に投資した多くの企業、個人が大きな損失を被り、土地を担保に資金を貸し出していた銀行はたちまち不良債権(=膨大な評価損を計上した不動産)の山を抱えることとなりました。そして体力の弱い銀行の中からはついに破綻するところも出て、日本経済はあわや金融恐慌の寸前まで追い込まれたのです。

その後訪れたデフレ経済の中、不動産の価値は下落する一方でしたが、下記のニュースを見るとそろそろ底を打ったと判断して良い状況に来ているようです。

日本経済新聞社 NIKKEI NETより

基準地価、東京23区は15年ぶり上昇・全国は下落幅4.2%に縮小

国土交通省が20日発表した2005年の基準地価(7月1日時点)は東京23区の住宅地は前年比0.5%、商業地が0.6%上昇し、商業地は都全体でも 0.1%上がった。いずれも15年ぶりのプラス。大阪や名古屋でも上昇地点が増加した。大都市圏では地価の底入れ感が広がり、反転への流れが明確になった。堅調なオフィス需要や不動産市場への投資マネーの流入などが地価上昇をけん引している。

実は私自身も昨年あたりから不動産投資を真剣に検討しています。具体的には中古のワンルームマンションを購入して賃貸する方法です。この投資の魅力は圧倒的な利回りの良さで、中古のマンションでも年間利回りが10%以上の物件は結構あります。これは単純計算で10年で元が取れることになります。また給料以外に安定した家賃収入があると精神的にも楽ですしね。

ワンルームマンション経営にももちろんリスクはあります。いざ現金が必要になった時、簡単には売れません。(ワンルームマンションを買って一生住もうと思う人はほとんどいないので、ほぼ投資目的の需要しかありません)また借り手がいなくなると収入の道が途絶えます。(手取りは減りますが、借り上げ制度や家賃保証制度で回避可能です)最近多発している地震も怖いです。(保険に入れば安心?でも被害甚大な首都圏直下型地震だと保険会社自体が破綻する危険性も・・・)しかし、年10%のリターンを期待するなら、多少のリスクを負うことは当然です。

不動産投資には株式と同じように証券会社を通じて自由に売買できるREIT(リート)と呼ばれる不動産投資信託という選択肢もありますが、すでに人気化していて利回りは4%前後に低下しています。投資家から資金を集めて不動産に投資し、利益を分配する不動産投資信託は急激に増加しており、首都圏の商業施設やオフィスもドンドン買われています。銀行の不良債権処理が一段落して、不動産の回転が始まったことも不動産投信増加の一因でしょう。

私が今こそ不動産投資の好機だと考える理由は地価の下げ止まりだけでなく、不動産投信の手がまだマンションには及んでいないからです。マンションはビジネス向け不動産と比べて旨味がないのでしょう。でも早晩不動産証券化の流れは個人向け不動産にも及ぶものと予想します。また団塊の世代の退職により投資用マンションの需要は数年後には一気に増加すると予想できる点も重要です。信頼できない年金の代わりに家賃収入を求める人も多いのではないでしょうか?

私は昨年から投資用マンションに注目していますが、徐々にではありますが利回りは確実に低下してきています。私自身は不動産投資のタイミングとしては今が絶好のチャンスだと考えるのですが皆さんはいかがでしょう?ちなみに私自身は株式市場が好調すぎて決断できません。優柔不断な結論で済みません。

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