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山崎バズーカ第20弾炸裂 後編

kage

2018/10/28 (Sun)

それでは前編に引き続いて後編をお届けしましょう。テーマは「あなたは被害に遭った経験はありませんか?悪徳不動産業者とマンション管理会社問題について考える」です。

マンションなどの管理を行う不動産管理会社はオーナーに委託され「家賃の集金」「入居者管理」「契約更新」「建物の管理」などを代理で請け負う会社。オーナーから支払われる管理受託報酬が収入。

物件の紹介をする不動産仲介業者はオーナーと入居者の仲介をするいわゆる「不動産屋」。Webサイトや店舗の広告で入居者を集め、契約完了までを請け負う。契約完了時の仲介手数料が収入で、その上限は賃料1ヵ月分と定められている。

悪徳業者について貸主、借主の双方から相談を受けている公益財団法人日本賃貸住宅管理協会日管協総合研究所主任相談員の長井和夫さんに聞いた。

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長井さん:よくない管理会社の特徴は「すべての対応が遅い」「説明してくれない」「威圧的な態度」「約束を守らない(ルーズ)」など。これらを一言で言えば「トレブルの対応能力がない」。加えて「清掃が行き届いていない」「安全に対する配慮がない」「精算などお金の管理がルーズ」などもよくない管理会社に見られるパターン。管理会社は数が多いので中には儲け主義に走っている悪い会社があることは確か。例えば退去精算でやっていない費用を架空請求したりする。悪い管理会社に当たってしまった場合には、オーナーであれば管理会社を替えることが可能。契約通りにやっていない場合は契約条項に従って改善を申し入れる。それができないのであれば契約を解除することができる。ただし入居者が管理会社を替えることは契約上できない。問題がある場合は直接オーナーに申し出るのが解決の近道。しかしオーナーと管理会社が一緒になって管理費を貪っている可能性もあるので、最終手段としては退去も選択肢の一つになる。

長井さんによると「内見」の前に独自で物件を視察することが大切。日常の物件を見れば管理状況は一目瞭然だと。

長井さん:悪徳仲介業者の特徴は「誇大な広告」「嘘の広告」。ただしこれらは完全な違法行為。後は「やたらに契約を急ぐ」「お金をすぐに払わせる」。これらは要注意。仲介業務でトラブルが発生した場合には宅地建物取引業法に照らし合わせて監督官庁に相談する。ただし契約をして入居した後は宅地建物取引業法の対象外になる。この場合は民間と民間の契約になるので契約状況に照らし合わせて処理をすることになる。従って契約前の判断がとても重要になる。「分からない事があれば必ず説明を求める」「すぐに決断しない」などが大事。

田村淳さん:僕も悪徳業者に当たった経験がある。退去時の修繕費を金額だけで請求されたので明細をくださいと言ったら一気に半額になった。何だったんですか?と聞いても、こちらのミスでと言うばかり。何も言わなければそのまま高い金額を払っていた。

古瀬絵理さん:私は入居時に必ず部屋の写真を撮っておきます。退去時にいろいろ言われたくないから。

田村淳さん:良い業者さんの場合は入居前に一緒に部屋を見て回って説明してくれますよね。でも僕はその見回りルートすら信用していない。だから自分で見て回りたいと言います。

山崎さん:転居を繰り返す我が人生だが、退去時の精算明細を見てもそれを下げる方法が分からない。言い値で支払うしかないのはものすごく敗北感がある。

榊さん:退去時は原状回復義務があり、入居時の状態にして返すことになっている。契約書に特定の業者を使えと書いてなければ自分で業者を探して見積もりを取ることは可能。そもそも契約前にそんな条項があれば外してくださいと要求すべき。契約条項は全部読んでください。それでも面倒なら最後の特記事項だけでもいい。

田村淳さん:悪徳業者をどう見極めればいいんですか?

榊さん:それはご自身の人生経験に照らし合わせて見極めるしかない。

田村淳さん:それは不安。だって人生経験豊富な山崎さんだって不安になるんでしょう?

山崎さん:そもそも相手が良い人か悪い人かを見極めるなんて人間には無理。見極めたようなつもりになって後から失敗したことが分かる。金融の取引でもそのような事例が多いからある程度仕方ないのだろう。でも賃貸なら引っ越すという選択肢がある。

榊さん:基本的に不動産屋さんは、10人いたら9人は悪いヤツだと思ってください。

古瀬絵理さん:私が物件を探している時に目当ての物件にちょうど予約が入ってしまったと言われたことが4件続いたことがある。後で別の業者さんに聞いたらそれは客寄せに使う「釣り物件」だろうと。

榊さん:釣り物件はよく使いますね。あと仲介業者の収入は表向きは仲介手数料が賃料の1ヵ月分だが、実はオーナー側からもAD(広告費名目)と呼ばれるお金を受け取っている。それが賃料の2ヵ月分だったり3ヵ月分だったりする。それだけ今は入居者がいないということ。この場合仲介業者はADが多い物件から出していく。ADのない物件は儲からないから出さない。

山崎さん:(悪徳金融業者が)手数料の高い投資信託から売るのと同じですね。やっぱり高いものを売る人は9割悪い人だと思わなければダメですよね(榊さんに向かって)。

鈴木奈々さん:でもさすがにそれは言い過ぎのような気がする。

榊さん:それくらいの気持ちで皆さん不動産屋さんを見てくださいということ。実際は10人いれば8人が悪い人ですから(スタジオから「ほとんど変わらない」との声)。

以上、山崎バズーカ第20弾炸裂・後編をお送りいたしましたが、いかがだったでしょうか?私たちの周囲を見回してみれば、多くの業界で価格破壊が進んでいますが、不動産業界はまだその手が及んでいない数少ない業界なのかも知れませんね。金融の分野ではコストと合理性をとことん追求する山崎さんでも賃貸住宅を退去する際の費用は言い値で支払うしかなく敗北感を覚えるというのですから、私たち一般庶民が付け入るスキをなかなか見付けられないのは「推して知るべし」といったところでしょう。しかも榊さんがご指摘のように不動産屋の約8割が悪徳ということになれば、私たちは知らず知らずの内にボッタクリに遭っていると自覚すべきなのでしょうね。その自己防衛策として、まずは契約書を隅から隅まで読み込むことが大事になるのでしょうが、私自身もなかなかそこまで実践できた記憶はありません。ですから現実的な対応としてはある程度は相手の良心を信じてお任せということになるのでしょうが、実はほとんどが悪徳業者で、榊さんがご指摘のように原状回復には特定の業者を使わなければならないといった入居者には不利な条項がいくつも契約書に潜り込んでいるのでしょうね。しかもそれは決して違法ではないため、一度契約してしまえば双方合意の上でということになるので厄介です。それでも賃貸物件であれば、次は気を付けようと思えるだけまだマシなのかも知れません。これが人生で一番高い買い物と言われるマイホームの購入で悪徳業者を選んでしまうと目も当てられませんので。これからマイホームの購入をご検討の皆さんにおかれましては、くれぐれもご注意ください。

以上で山崎バズーカ第20弾炸裂はすべて終了です。次回はいつになるのか分かりませんが、どうぞお楽しみに。

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